Un vendeur doit fournir entre 3 et 12 diagnostics selon l'âge, la localisation et le type de son bien, réunis dans un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente. Voici la liste complète et sourcée pour 2026, avec ce qui s'applique réellement à La Rochelle, à l'Île de Ré et aux communes voisines.
1. Le DDT: une obligation légale, pas une simple formalité
Le dossier de diagnostic technique (DDT) regroupe l'ensemble des diagnostics que le vendeur doit remettre à l'acheteur. Il doit être annexé à la promesse de vente (ou au compromis) ou, à défaut, à l'acte de vente authentique. Son rôle est double: informer l'acheteur sur l'état réel du bien, et protéger le vendeur contre un recours ultérieur pour vice caché.
Si le DDT n'est pas remis, ou s'il est incomplet, l'acheteur peut demander en justice l'annulation de la vente ou une diminution du prix. Pour l'état des risques spécifiquement, l'absence de remise dès la première visite retarde en outre le point de départ du délai de rétractation de l'acheteur.
2. La liste complète des diagnostics obligatoires en 2026
| Diagnostic | Obligatoire si... | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Tous appartements; maisons de surface de plancher ≥ 50 m² | 10 ans |
| Audit énergétique | Maison individuelle ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G | 5 ans |
| Plomb (Crep) | Construction avant le 1er janvier 1949 | Illimitée si absence détectée ou concentration inférieure à 1 mg/cm² |
| Amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si absence |
| Électricité | Installation intérieure de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation intérieure de plus de 15 ans | 3 ans |
| Assainissement non collectif | Logement non raccordé au réseau collectif (ou arrêté municipal) | 3 ans |
| Termites | Zone déclarée infestée par arrêté préfectoral | 6 mois |
| État des risques (ERP) | Zone à risques: PPR, sismicité ≥ 2, radon 3, recul du trait de côte, sites pollués, débroussaillement | 6 mois |
| Diagnostic Bruit | Zone d'exposition au bruit des aérodromes (PEB) | Actualisé si le PEB évolue |
| Carnet d'Information du Logement (CIL) | Permis de construire ou travaux de rénovation énergétique depuis le 1er janvier 2023 | Permanent, mis à jour |
| Métrage loi Carrez | Lots de copropriété uniquement | Permanent sauf modification de la surface |
| Mention mérule | Zone définie par arrêté préfectoral (mention dans l'acte, pas un diagnostic formel) | — |
Source: service-public.gouv.fr (fiches F10798, F12239 et diagnostics associés), à jour au 7 mars 2025 pour la liste générale et au 1er janvier 2025 pour l'état des risques.
3. Maison individuelle ou appartement: des obligations qui diffèrent
La liste exacte dépend fortement du type de bien:
- Le métrage loi Carrez ne concerne que les lots de copropriété (appartements, et maisons elles-mêmes divisées en lots). Une maison individuelle qui n'est pas en copropriété n'y est jamais soumise.
- Le seuil de surface du DPE ne s'applique qu'aux maisons individuelles (surface de plancher ≥ 50 m²): un appartement, quelle que soit sa taille, y est toujours soumis.
- L'audit énergétique ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles vendus en monopropriété (bloc entier), jamais un appartement vendu seul en copropriété.
- L'assainissement non collectif concerne surtout les maisons hors réseau public, plus rare en copropriété urbaine mais pas exclu selon les communes.
4. Nouveauté 2026: le DPE collectif s'étend à toutes les copropriétés
Distinct du DPE individuel de chaque logement, le DPE collectif évalue la performance énergétique de l'immeuble dans son ensemble. Son déploiement est progressif depuis 2024: obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026, il s'étend à toutes les copropriétés, y compris celles de moins de 50 lots — la grande majorité des immeubles anciens du centre-ville de La Rochelle.
Cette obligation pèse sur le syndic, pas directement sur le vendeur d'un lot: elle ne fait pas partie du DDT remis à l'acheteur. Mais pour un acheteur avisé, demander si la copropriété a réalisé son DPE collectif (et ce qu'il révèle sur les travaux à prévoir) est devenu un réflexe de due diligence à ajouter aux questions posées en assemblée générale ou au syndic avant l'achat.
5. La Rochelle, Île de Ré et les environs: ce qui s'applique réellement
Au-delà de la liste nationale, trois risques structurent concrètement le contenu du DDT sur le bassin rochelais: la sismicité, la submersion marine, et les termites. Un quatrième — le radon — joue au contraire en faveur de la région.
Termites: une zone classée, presque systématiquement concernée
La Charente-Maritime est classée département à risque termites, et la commune de La Rochelle est couverte par un arrêté préfectoral (dont celui du 27 janvier 2017) délimitant les zones infestées ou susceptibles de l'être à court terme. Dans la pratique, l'état relatif à la présence de termites est quasi systématiquement requis pour vendre à La Rochelle, sur l'Île de Ré et dans les communes limitrophes (Aytré, Angoulins, Châtelaillon-Plage, Puilboreau, Lagord...).
Sismicité: zone 3 (modérée) sur tout le littoral
La Rochelle, l'Île de Ré et l'ensemble du littoral charentais-maritime sont classés en zone de sismicité 3 (modérée) dans le zonage national en vigueur depuis 2011. Ce classement, à lui seul, déclenche l'obligation de fournir un état des risques (l'ERP est obligatoire dès la zone de sismicité 2).
Submersion marine: l'héritage de la tempête Xynthia
La tempête Xynthia du 28 février 2010 a fait 12 morts en Charente-Maritime, dont 6 dans l'agglomération rochelaise (3 à Aytré, 2 à Châtelaillon-Plage, 1 à Esnandes), et plus de 140 millions d'euros de dégâts. Depuis, des plans de prévention des risques littoraux (PPRL) ou naturels (PPRN) couvrent les zones basses exposées à la submersion marine:
- La Rochelle: PPRN prescrit le 27 mai 2015, approuvé le 26 février 2019, couvrant notamment les secteurs bas proches du Vieux-Port, des Minimes et de Port-Neuf.
- Aytré, Angoulins-sur-Mer, Châtelaillon-Plage: PPRL du bassin nord prescrit le 26 juillet 2010, associé à un vaste programme de protection (digues, enrochements, murets anti-submersion) mené dans le cadre du PAPI « Agglomération rochelaise ».
- Île de Ré (les 10 communes de l'île): PPRN/PPRL révisé après Xynthia, également retenue comme événement de référence pour le dimensionnement des zones à risque.
Pour un bien situé dans l'un de ces périmètres, l'état des risques doit préciser la zone réglementaire concernée (rouge, bleue...) et les prescriptions de travaux éventuelles.
Argiles: un risque localisé, pas généralisé
La Rochelle est également concernée par le retrait-gonflement des argiles, en particulier dans les secteurs des marais de Tasdon et de Villeneuve-les-Salines. Ce risque s'ajoute, le cas échéant, aux prescriptions figurant dans l'état des risques.
Pour les biens du secteur sauvegardé du Vieux-Port, une autre problématique se pose, distincte de ce DDT: celle des travaux de rénovation énergétique compatibles avec la préservation des façades historiques. Le sujet est traité en détail dans notre article DPE F et G en 2026: peut-on encore vendre sans forte décote?.
6. Qui réalise les diagnostics, et combien ça coûte
La plupart des diagnostics (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, assainissement, audit énergétique) doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié, disposant d'une assurance professionnelle en cours de validité. Seul l'état des risques (ERP) fait exception: il peut être rempli directement par le propriétaire, via le service en ligne gratuit Errial, mis à disposition par le ministère chargé de l'écologie.
Le coût total d'un dossier de diagnostic technique complet se situe généralement entre 350 € et 900 €, selon la taille du bien, son ancienneté et le nombre de diagnostics requis. La plupart des diagnostiqueurs proposent un forfait DDT complet, réalisé en une seule visite de quelques heures, avec un rapport livré sous 24 à 72h.
Anticiper avant la mise en vente
Faire réaliser le DDT dès l'estimation du bien évite les mauvaises surprises (délai, coût de travaux révélés) et rassure les acheteurs dès la première visite: un dossier complet en main est un signal de sérieux.
Attendre le compromis
Plus risqué: un diagnostic défavorable découvert tardivement (termites, plomb, amiante) peut faire capoter une négociation déjà engagée, ou contraindre à revoir le prix en urgence.
Foire aux questions
Combien de diagnostics faut-il fournir pour vendre un logement en 2026?
Entre 3 et 12 selon l'âge, la localisation et le type de bien. Un appartement récent en centre-ville peut ne nécessiter que le DPE et l'état des risques, tandis qu'une maison ancienne dans une zone à risques peut cumuler DPE, audit énergétique, plomb, amiante, électricité, gaz, assainissement, termites, état des risques et bruit.
Quels diagnostics sont obligatoires pour tous les logements, sans condition d'ancienneté?
Le DPE est obligatoire pour tous les appartements, et pour les maisons dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 50 m². L'état des risques (ERP) est obligatoire dès lors que le bien est situé dans une zone à risques, quelle que soit sa date de construction. La loi Carrez, elle, ne concerne que les lots de copropriété, indépendamment de leur ancienneté.
Qu'est-ce que le Carnet d'Information du Logement (CIL) et est-il vraiment obligatoire?
Oui, depuis le 1er janvier 2023, pour les logements neufs (permis de construire déposé à partir de cette date) et pour les logements existants ayant fait l'objet de travaux de rénovation énergétique depuis cette date. Il regroupe le DPE, les attestations de performance énergétique et le détail des travaux réalisés. C'est un document que le propriétaire constitue et met à jour lui-même, contrairement aux autres diagnostics réalisés par un professionnel certifié.
La Rochelle est-elle concernée par le diagnostic termites?
Oui. La Charente-Maritime, et la commune de La Rochelle en particulier, sont classées en zone infestée par un arrêté préfectoral (dont celui du 27 janvier 2017). L'état relatif à la présence de termites est donc quasi systématiquement requis pour vendre à La Rochelle, sur l'Île de Ré et dans les communes de l'agglomération.
L'état des risques (ERP) est-il obligatoire à La Rochelle et sur l'Île de Ré?
Oui, pour plusieurs motifs cumulés: la zone de sismicité 3 (modérée) qui couvre tout le littoral charentais-maritime, et surtout les plans de prévention des risques littoraux liés à la submersion marine, mis en place après la tempête Xynthia de février 2010. La Rochelle, l'Île de Ré, Aytré, Angoulins et Châtelaillon-Plage sont toutes concernées par un PPRN ou PPRL approuvé. En revanche, la quasi-totalité du secteur est classée en zone radon 1 (potentiel faible), donc non concernée par le volet radon de l'ERP, contrairement à d'autres régions françaises.
Qui doit réaliser les diagnostics immobiliers, et combien ça coûte?
La plupart des diagnostics (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, audit énergétique) doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié, disposant d'une assurance professionnelle. Seul l'état des risques (ERP) peut être rempli directement par le propriétaire, via l'outil en ligne Errial du ministère. Le coût total d'un dossier de diagnostic technique complet se situe généralement entre 350 € et 900 € selon la taille et l'ancienneté du bien.
Que risque un vendeur qui ne fournit pas tous les diagnostics obligatoires?
L'acquéreur peut engager la responsabilité du vendeur pour vice caché ou défaut d'information, avec deux issues possibles: l'annulation pure et simple de la vente, ou une diminution du prix décidée par le tribunal. Pour l'état des risques, l'absence de remise à la première visite retarde en outre le point de départ du délai de rétractation de l'acquéreur.
Un bien à vendre à La Rochelle, sur l'Île de Ré ou aux alentours?
Je vous aide à identifier précisément les diagnostics à prévoir pour votre bien, à anticiper les délais et les coûts, et à présenter un dossier complet et rassurant dès la première visite.
Estimation gratuite de mon bienSources et données: liste des diagnostics obligatoires à la vente, maison individuelle et appartement (service-public.gouv.fr, fiche F10798, à jour au 7 mars 2025) ; état des risques, contenu, validité et obligations (service-public.gouv.fr, fiche F12239, à jour au 1er janvier 2025 ; georisques.gouv.fr, page IAL) ; généralisation du DPE collectif aux copropriétés de moins de 50 lots au 1er janvier 2026 (ANIL, « Obligations de diagnostic de l'immeuble », à jour au 4 novembre 2025) ; carnet d'information du logement, obligatoire depuis le 1er janvier 2023 (service-public.gouv.fr, fiche F36759) ; zone de sismicité et zonage radon en Charente-Maritime (georisques.gouv.fr, ars.sante.fr Nouvelle-Aquitaine) ; tempête Xynthia du 28 février 2010, bilan humain et matériel, PPRN/PPRL de La Rochelle, Aytré, Angoulins, Châtelaillon-Plage et de l'Île de Ré (charente-maritime.gouv.fr, agglo-larochelle.fr, banquedesterritoires.fr, sources consultées le 24/07/2026) ; arrêté préfectoral termites du 27 janvier 2017 pour la Charente-Maritime (sources professionnelles du diagnostic immobilier, consultées le 24/07/2026).