À La Rochelle, où de nombreux propriétaires louent à l'année ou en meublé étudiant, la question revient souvent au moment de vendre: que devient le locataire, et a-t-il un droit de priorité sur l'achat? La réponse dépend d'abord d'un choix — vendre le bien libre ou vendre le bien occupé — car ce n'est que dans le premier cas que le locataire dispose d'un véritable droit de préemption. Voici les règles et les délais réels à connaître avant d'engager les démarches.
1. Un principe simple: vendre libre ou vendre occupé ne sont pas les mêmes démarches
Un bailleur qui loue un logement vide (bail nu, soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) a le choix, au moment de vendre, entre deux voies très différentes:
- Vendre le logement libre de toute occupation, en récupérant le bien à l'échéance du bail. Cela suppose de délivrer un congé pour vendre à son locataire, qui ouvre alors un droit de préemption.
- Vendre le logement occupé, sans donner congé. Le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur (article 1743 du Code civil): pas de préavis à respecter, pas de droit de préemption à ce titre, mais un acheteur potentiel plus restreint (souvent un investisseur).
Ce choix, détaillé plus bas, conditionne toute la suite des démarches. Il ne concerne que les baux d'habitation vides ou mixtes: la location meublée — fréquente à La Rochelle pour les studios étudiants — suit des règles de préavis différentes et n'ouvre pas ce droit de préemption.
2. Vendre libre d'occupation: le congé pour vendre et ses règles
Pour récupérer un logement loué vide en vue de le vendre, le propriétaire doit délivrer un congé pour vendre à son locataire, au moins six mois avant le terme du bail. Ce congé doit être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, remis en main propre contre récépissé, ou signifié par commissaire de justice (ex-huissier) — et envoyé à chaque locataire signataire, ainsi qu'au conjoint ou partenaire de Pacs même non-signataire, dès lors que le bailleur a connaissance du mariage ou du Pacs.
À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif (la vente), le prix et les conditions de la vente projetée, reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, et être accompagné d'une notice d'information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire (arrêté du 13 décembre 2017).
3. Le droit de préemption du locataire: ce qu'il implique concrètement
À compter de la réception du congé, le locataire dispose de deux mois pour faire connaître sa décision: préempter (acheter aux conditions notifiées) ou renoncer. Sans réponse dans ce délai, il est présumé avoir renoncé à l'achat.
S'il accepte, il dispose ensuite d'un délai de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse pour signer l'acte de vente — porté à quatre mois s'il indique dans sa réponse qu'il recourt à un prêt bancaire. Comptez donc, dans le scénario le plus favorable au locataire, six mois de préavis puis jusqu'à quatre mois supplémentaires avant la signature définitive.
Le droit de préemption est exclu dans deux cas: le bail est meublé, ou l'acquéreur est un parent du bailleur jusqu'au 3ᵉ degré inclus (enfant, petit-enfant, frère, sœur, oncle, tante, neveu, nièce...).
4. Cas particulier: vous avez acheté le bien déjà loué
Un propriétaire qui achète un bien déjà occupé ne peut pas toujours donner congé pour vendre au terme du bail en cours: la loi encadre ce délai pour protéger le locataire en place.
- Si le terme du bail en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le congé pour vendre peut être donné à ce terme.
- Si le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le congé ne peut être donné qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail — c'est-à-dire, en pratique, plusieurs années plus tard.
Ce point est particulièrement à anticiper pour un investisseur qui achète un bien déjà loué à La Rochelle avec l'intention de le revendre à moyen terme.
5. Si le locataire refuse ou ne se manifeste pas
Passé le délai de deux mois sans réponse, ou en cas de refus explicite, le locataire est réputé renoncer à l'achat: il doit quitter les lieux au terme du bail, et le propriétaire peut vendre à un autre acquéreur.
6. L'autre option: vendre le logement occupé, sans donner congé
Rien n'oblige un propriétaire à récupérer son bien avant de le vendre. Il peut choisir de le vendre occupé, avec le locataire en place: le bail se poursuit alors de plein droit avec le nouvel acquéreur, qui devient le nouveau bailleur aux mêmes conditions (article 1743 du Code civil). Dans ce cas, ni préavis de six mois ni droit de préemption ne s'appliquent, puisque le bien n'est pas vendu libre de toute occupation.
Cette option évite les délais du congé pour vendre, mais restreint le profil des acheteurs potentiels: le plus souvent des investisseurs à la recherche d'un bien déjà loué, pas des futurs occupants. C'est un compromis à évaluer avec un professionnel qui connaît les deux marchés — pour bien positionner l'annonce et le prix, voir notre comparatif vendre seul, en agence ou avec un mandataire indépendant.
Vendre libre d'occupation
Congé pour vendre, préavis de six mois, droit de préemption du locataire: un parcours plus encadré, mais un bien libre attire un public d'acheteurs plus large, notamment des primo-accédants.
Vendre occupé
Pas de préavis ni de préemption à gérer, une vente parfois plus rapide à engager, mais un acheteur essentiellement investisseur et une négociation de prix à anticiper.
7. Documents et étapes pratiques à anticiper
- Le bail en cours et ses avenants, ainsi que l'état des lieux d'entrée.
- Les diagnostics techniques obligatoires (DPE en tête): voir notre liste complète des diagnostics à réunir avant une vente à La Rochelle.
- Les dernières quittances de loyer et le décompte des charges, utiles pour rassurer un acheteur investisseur en cas de vente occupée.
- Les coordonnées à jour du ou des locataires (et de leur conjoint le cas échéant), indispensables pour une notification régulière du congé.
Une fois le congé purgé — locataire parti ou renonciation actée — la vente suit le même calendrier que toute transaction: notre article sur le déroulé et les délais réels chez le notaire détaille la suite, du compromis à l'acte authentique.
Foire aux questions
Qu'est-ce que le congé pour vendre, et quand doit-il être envoyé?
Le congé pour vendre est la lettre par laquelle le propriétaire informe son locataire qu'il souhaite vendre le logement libre de toute occupation à la fin du bail. Il doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par commissaire de justice (ex-huissier), au moins six mois avant le terme du bail (bail vide), et indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente. Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire: c'est le point de départ de son droit de préemption (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Le locataire peut-il refuser de partir?
Non, si le congé pour vendre est régulier et que le locataire n'exerce pas son droit de préemption. Il dispose de deux mois à compter de la réception du congé pour répondre: s'il refuse ou ne répond pas dans ce délai, il est présumé avoir renoncé à l'achat et doit quitter le logement au terme du bail. Le propriétaire peut alors vendre à un autre acquéreur, aux mêmes conditions ou à des conditions plus favorables pour l'acheteur (auquel cas le locataire doit être notifié une seconde fois et dispose d'un mois pour se prononcer).
Le locataire doit-il payer une commission d'agence s'il achète?
Non. La Cour de cassation juge de façon constante que le locataire qui exerce son droit de préemption n'a pas à supporter la commission de l'agent immobilier, dans la mesure où il n'a pas été «présenté» au vendeur par cet agent: il occupait déjà le logement avant toute mise en vente.
Peut-on vendre un logement loué sans donner congé au locataire?
Oui. Rien n'oblige un propriétaire à récupérer son bien avant de le vendre: il peut le vendre occupé, sans donner congé. Le bail se poursuit alors de plein droit avec le nouvel acquéreur (article 1743 du Code civil), qui devient le nouveau bailleur aux mêmes conditions. Dans ce cas, le droit de préemption lié au congé pour vendre ne s'applique pas, puisque le bien n'est pas vendu libre de toute occupation.
Le droit de préemption s'applique-t-il aux locations meublées?
Non, le droit de préemption lié au congé pour vendre est exclu pour les locations meublées: il ne concerne que les baux d'habitation ou mixtes soumis à la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides. Un propriétaire qui loue en meublé (fréquent à La Rochelle pour les locations étudiantes) peut donner congé pour vendre selon les règles propres au bail meublé, sans que son locataire dispose d'une priorité d'achat à ce titre.
Pour resituer ce guide dans le parcours plus large d'une vente à La Rochelle, voir aussi notre article sur l'investissement locatif étudiant par quartier, souvent concerné le jour où l'investisseur souhaite revendre.
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Sources et données: congé pour vendre, contenu obligatoire et droit de préemption (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Légifrance); délais de réponse et de réalisation de la vente, exclusions (bail meublé, vente à un parent), commission d'agence (notaires.fr, «Les différents droits de préemption du locataire», mis à jour le 27 février 2026; ANIL); notice d'information obligatoire jointe au congé (arrêté du 13 décembre 2017, Légifrance); poursuite du bail en cas de vente du bien occupé (article 1743 du Code civil). Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé; il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un avocat pour votre situation exacte.
