Les dernières ventes publiées par la DGFiP — celles de 2021 à 2025, réactualisées — situent le prix médian au mètre carré à La Rochelle à 4 694 €, tous types de biens confondus. Après plusieurs années d'envolée, le marché rochelais est entré dans une phase de repli mesuré: les deux typologies reculent, la maison plus vite que l'appartement — et le volume de ventes, lui, repart à la hausse.
Les chiffres clés du printemps 2026
| Indicateur (ventes 2025) | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Prix médian au m² | 4 808 € | 4 286 € |
| Fourchette de marché (95 %) | 1 831 € – 7 662 € | 1 793 € – 8 457 € |
| Évolution 2024 → 2025 | −1,3 % | −3,6 % |
| Évolution 2023 → 2025 | −7,2 % | −6,4 % |
| Nombre de ventes retenues | 920 | 486 |
| Loyer mensuel moyen au m² (MeilleursAgents) | 15,0 € | 17,4 € |
Source: Demandes de Valeurs Foncières (DGFiP) publiées via data.gouv.fr, commune 17300 — médianes et fourchettes calculées sur les ventes de 2025 avec les règles de la base de référence du site (une vente d'un seul logement, 9 à 600 m², 300 à 15 000 €/m², sans réactualisation), recalcul du 16 octobre 2026. Seuls les loyers proviennent de MeilleursAgents: DVF ne recense que les ventes.
La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) de data.gouv.fr confirme l'ampleur du marché local: sur la période janvier 2021 – décembre 2025 (cinq années pleines), 7 355 ventes d'appartements et de maisons sont retenues sur la commune de La Rochelle, soit environ 1 470 ventes par an, pour une médiane de 4 694 €/m² tous biens confondus (prix réactualisés au niveau de 2025).
Zoom 2025: un marché qui rebondit
| Année | Maisons | Appartements | Total | Variation |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 445 | 782 | 1 227 | −11,8 % |
| 2025 | 486 | 920 | 1 406 | +14,6 % |
Après le creux de 2024 (−11,8 % vs 2023, déjà en repli), le marché rochelais rebondit nettement en 2025: 920 appartements et 486 maisons ont changé de mains, soit 179 ventes de plus que l'année précédente. Les mois les plus actifs ont été juillet (151 ventes), mars (143) et septembre (141) — une saisonnalité classique du marché résidentiel rochelais, avec un pic estival et une rentrée dynamique.
Deux marchés, deux vitesses de repli
Le détail par typologie révèle un point net: les deux marchés reculent, mais la maison décroche plus vite que l'appartement.
Appartements: −1,3 % entre 2024 et 2025, −7,2 % depuis 2023, sur la médiane des ventes enregistrées. La pression sur les biens en mauvaise étiquette énergétique pèse toujours sur les petites et moyennes surfaces du parc ancien. Rappel réglementaire: les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (nouveau bail, renouvellement, reconduction tacite). Le projet de loi Logement — un temps évoqué sous le nom «Relance logement», présenté le 23 avril 2026 et passé en Conseil des ministres le 24 juin 2026 — prévoit un assouplissement: possibilité de relouer un F ou un G sous réserve d'un engagement contractuel de travaux (3 ans en maison individuelle, 5 ans en copropriété). Ce texte a depuis été adopté en première lecture par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale le lendemain; son examen doit se poursuivre à la rentrée 2026, sans adoption définitive à ce jour (voir notre article DPE F et G en 2026 pour le point complet sur ce texte). À ce stade, l'anticipation d'une réouverture conditionnelle commence à modérer la décote sur les passoires thermiques, sans la faire disparaître.
Maisons: −3,6 % entre 2024 et 2025, −6,4 % depuis 2023. La rareté du foncier rochelais et l'attractivité de la ville pour les familles soutiennent toujours la cote des maisons individuelles bien situées, mais elles n'empêchent plus le prix médian de reculer — et c'est un renversement par rapport aux estimations de marché encore publiées par les portails, qui donnaient la maison en hausse sur la même période.
L'écart est un signal fort pour les vendeurs: un prix calé sur les estimations de marché de 2024 a de bonnes chances d'être aujourd'hui au-dessus de ce que les acquéreurs signent réellement.
La carte des quartiers
Le centre-ville historique et le Vieux-Port tirent les prix vers le haut: 5 214 €/m² en médiane pour un appartement, et 5 640 €/m² pour une maison. Seules Les Minimes font mieux pour un appartement (5 619 €/m²).
La Genette affiche le prix le plus élevé de la ville pour une maison, 6 019 €/m², et 4 971 €/m² pour un appartement, soutenue par la proximité immédiate du parc Charruyer et du littoral.
À l'opposé, les quartiers de Mireuil et Villeneuve-les-Salines restent parmi les plus accessibles, entre 2 239 et 3 266 €/m² selon le quartier et la typologie — des zones intéressantes pour les primo-accédants et les investisseurs locatifs au rendement plus élevé. (Pour une analyse quartier par quartier plus détaillée, appartement et maison distingués, voir notre guide des quartiers, source DVF.)
Les communes voisines: la couronne abordable
Pour les acheteurs cherchant à conserver la qualité de vie rochelaise sans en payer le prix plein, la première couronne offre des points d'entrée plus doux.
| Commune | Appartement | Maison |
|---|---|---|
| Aytré | 3 982 € | 3 643 € |
| L'Houmeau | 3 499 € * | 3 901 € |
| Lagord | 3 028 € | 3 939 € |
| Périgny | 3 787 € | 3 747 € |
| Puilboreau | 3 566 € | 3 547 € |
Prix médian au m², ventes notariées DVF 2021-2025 réactualisées au niveau de 2025 (base de référence du site). *: moins de 30 ventes, ordre de grandeur. Face à La Rochelle (4 845 €/m² en appartement, 4 361 €/m² en maison), l'écart va de 10 à 19 % pour une maison et de 18 à 38 % pour un appartement: à surface équivalente, l'économie sur un budget total devient significative.
Un marché locatif tendu
Avec un loyer moyen de 15 €/m² pour les appartements et 17,4 €/m² pour les maisons, La Rochelle reste un marché locatif tendu. Trois facteurs structurels expliquent cette pression: une demande étudiante forte liée à l'Université de La Rochelle et aux grandes écoles (EIGSI, Excelia Sup de Co); une demande saisonnière (résidences secondaires et locations touristiques) qui retire du stock au marché à l'année — les résidences secondaires représentent 10,5 % du parc; un encadrement national des locations meublées de tourisme qui contraint les bailleurs à arbitrer entre rendement et conformité. Pour un investisseur, le rendement brut tourne autour de 4 à 5 % sur de la petite surface bien placée, plus élevé sur les quartiers périphériques.
Que retenir si vous voulez vendre?
Le marché reste porteur pour les maisons bien notées énergétiquement et les biens d'exception du centre. À l'inverse, un appartement passoire thermique met aujourd'hui plus de temps à se vendre et subit une décote qui peut atteindre 10 à 15 %. Trois leviers: estimer avec rigueur (les prix médians publics masquent de fortes disparités micro-locales), soigner la mise en marché (DPE récent, home staging, photos professionnelles), et anticiper la négociation (marges plus serrées côté acquéreurs).
Que retenir si vous voulez acheter?
C'est sans doute la meilleure fenêtre depuis 2022 pour acheter à La Rochelle: avec un repli de −7,2 % sur deux ans en appartement, −6,4 % en maison, et une stabilisation des taux d'emprunt amorcée fin 2025, le pouvoir de négociation des acquéreurs est réel — à condition de bien viser (DPE ≥ D, syndic sain, charges raisonnables). Côté vendeurs, le volume de transactions repart à la hausse: les biens se vendent, mais au prix du marché d'aujourd'hui, pas à celui d'il y a deux ans.
Pour la suite de la saison, voir notre point sur le marché à l'été 2026. Et côté financement, notre guide taux, apport et dossier de financement détaille comment sécuriser un prêt dans ce contexte.
Prêt à passer à l'action?
Vous envisagez de vendre votre bien à La Rochelle? Une estimation personnalisée et argumentée — basée sur les transactions DVF de votre rue, l'évolution du marché de votre quartier et les ventes en cours dans votre immeuble — change profondément la conduite d'une mise en vente.
Sources et données: prix et volumes — DVF, Demandes de Valeurs Foncières, data.gouv.fr (commune 17300 et communes voisines), base de référence LaRochelle-Immo.fr, recalcul du 16 octobre 2026; loyers — MeilleursAgents, La Rochelle (17000), au 1er mai 2026 (meilleursagents.com); Notaires de France — immobilier.notaires.fr; INSEE — données démographiques et logement, La Rochelle 2026; projet de loi Logement (un temps «Relance logement») — présentation du 23/04/2026, Conseil des ministres du 24/06/2026, adopté en première lecture au Sénat le 08/07/2026, non promulgué à ce jour, recoupé en juillet 2026. Chiffres à titre indicatif, sujets à évolution mensuelle; seule une estimation personnalisée de votre bien reflète le marché du moment.