Combien faut-il gagner, à deux, pour acheter un 3-pièces à La Rochelle? La réponse habituelle se limite au prix au m² par quartier. Elle oublie une question tout aussi importante: qui, localement, gagne réellement ce revenu? En croisant les prix DVF avec le revenu médian Insee de chaque quartier, une photographie plus dérangeante apparaît: même dans le secteur le moins cher de la ville, il faut gagner plus que ce que gagne la moitié des habitants du quartier pour pouvoir y acheter.
1. La méthode: comment ce calcul est construit
Cette simulation retient des hypothèses simples et sourcées, pas des chiffres inventés pour l'occasion.
- Surface de référence: 65 m², la surface moyenne d'un 3-pièces (T3) en France.
- Taux d'emprunt: 3,43 % sur 25 ans, taux moyen constaté par le courtier CAFPI en août 2026.
- Taux d'effort maximal: 35 % des revenus nets, la limite fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour l'ensemble des crédits immobiliers.
- Apport: le prêt finance l'intégralité du prix d'achat; l'apport couvre uniquement les frais de notaire, non inclus dans le calcul. Un apport plus élevé, ou un prêt à taux zéro pour un primo-accédant, réduit d'autant le revenu nécessaire.
- Profil de référence: un couple, soit 1,5 unité de consommation au sens Insee. Pour un acheteur seul, le revenu individuel nécessaire est plus élevé, l'emprunt reposant sur un seul salaire.
Le revenu nécessaire ainsi calculé est ensuite comparé au revenu disponible médian réellement déclaré dans chaque quartier, selon le dispositif Filosofi de l'Insee (données 2021 à l'Iris pour 15 des 17 quartiers de ce tableau), pondéré par la population de chaque Iris (recensement 2022) pour les quartiers qui regroupent plusieurs Iris. Les Minimes et Tasdon reposent sur le millésime 2020 (le plus récent encore disponible par Iris pour ces deux secteurs) ajusté au niveau 2021 — voir la note sous le tableau.
2. Le tableau, quartier par quartier
Pour chaque quartier: le prix d'un 3-pièces de 65 m² au prix médian appartement (source DVF, déjà utilisée dans notre guide des 18 quartiers), le revenu net mensuel qu'il faut pour l'acheter selon la méthode ci-dessus, le revenu médian réellement déclaré par les ménages du quartier, et l'écart entre les deux.
| Quartier | Prix (65 m²) | Revenu requis/mois | Revenu médian local/mois | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Bel-Air | ≈ 166 530 € | 2 364 € | 2 941 € | ×0,80 |
| Petit Marseille-Foire Exposition | ≈ 222 105 € | 3 153 € | 3 204 € | ×0,98 |
| Fétilly-La Trompette | ≈ 270 205 € | 3 836 € | 3 848 € | ×1,00 |
| Mireuil | ≈ 145 730 € | 2 069 € | 2 021 € | ×1,02 |
| Rossignolette-Saint-Maurice | ≈ 217 555 € | 3 089 € | 2 940 € | ×1,05 |
| La Genette | ≈ 323 505 € | 4 593 € | 4 203 € | ×1,09 |
| Beauregard | ≈ 250 315 € | 3 554 € | 3 215 € | ×1,11 |
| Villeneuve-les-Salines | ≈ 163 995 € | 2 328 € | 2 020 € | ×1,15 |
| Le Prieuré | ≈ 281 515 € | 3 997 € | 3 340 € | ×1,20 |
| Laleu | ≈ 244 595 € | 3 472 € | 2 808 € | ×1,24 |
| Lafond | ≈ 307 450 € | 4 365 € | 3 310 € | ×1,32 |
| Saint-Éloi | ≈ 293 020 € | 4 160 € | 3 042 € | ×1,37 |
| La Pallice | ≈ 243 295 € | 3 454 € | 2 511 € | ×1,38 |
| Tasdon | ≈ 310 245 € | 4 404 € | 2 762 € | ×1,59 |
| Centre | ≈ 339 105 € | 4 814 € | 3 002 € | ×1,60 |
| Port Neuf | ≈ 292 500 € | 4 152 € | 2 535 € | ×1,64 |
| Les Minimes | ≈ 366 015 € | 5 196 € | 2 708 € | ×1,92 |
Chef de Baie est exclu de ce tableau: le revenu médian y est non diffusé par l'Insee (population résidente trop faible, secteur majoritairement portuaire) et les prix DVF y sont trop dispersés pour être fiables. Revenu requis calculé pour un couple (1,5 UC), prêt sur 25 ans à 3,43 %, taux d'effort 35 %. Prix au m² recalculés sur les ventes DVF 2021-2025, mêmes données que le guide des 18 quartiers. Revenu médian local: Insee Filosofi 2021, pondéré par la population 2022 pour les quartiers regroupant plusieurs Iris — à l'exception des lignes Les Minimes et Tasdon, recalculées séparément sur le millésime Filosofi 2020 (dernier disponible par Iris à ce niveau de détail), ajustées au niveau 2021 par un facteur de correction déterminé sur les 15 autres quartiers de ce tableau, et combinées à parts égales entre les deux Iris pour Les Minimes faute de pondération démographique disponible à ce millésime. Estimation LaRochelle-Immo.fr, quartiers triés par écart croissant.
3. Ce que ce tableau montre vraiment
Premier constat: Bel-Air est le seul quartier de La Rochelle où le revenu médian local dépasse le revenu nécessaire pour acheter un 3-pièces (écart ×0,80). Petit Marseille-Foire Exposition et Fétilly-La Trompette sont quasiment à l'équilibre (×0,98 et ×1,00). Partout ailleurs, il faut gagner davantage que ce que gagne la moitié des ménages du quartier pour pouvoir y acheter: c'est le cas jusqu'à Mireuil, pourtant le secteur le moins cher en prix affiché, où l'écart reste positif (×1,02).
Deuxième constat, plus contre-intuitif: le prix affiché et l'écart de pouvoir d'achat ne racontent pas la même histoire. La Genette est l'un des quartiers les plus chers de la ville, mais son écart (×1,09) reste comparable à celui de secteurs bien moins chers comme Rossignolette-Saint-Maurice (×1,05), parce que le revenu local y est lui aussi élevé. À l'inverse, Les Minimes affichent l'écart le plus important de la ville (×1,92) alors que le prix au m² n'y est pas le plus élevé: ce quartier mélange un parc résidentiel recherché, proche du port de plaisance, et une forte population étudiante aux revenus déclarés plus faibles (Iris Les Minimes Université), ce qui tire vers le bas le revenu médian statistique du quartier sans refléter le profil réel d'un acheteur. Un effet comparable, dans une moindre mesure, joue à Port Neuf et à Tasdon.
4. Ce que cette photographie ne montre pas
Cette simulation raisonne à profil et hypothèses fixes pour permettre une comparaison entre quartiers. Elle ne tient pas compte, par exemple, d'un apport personnel plus consistant, très fréquent chez les acheteurs d'un deuxième bien; du prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux primo-accédants et qui peut réduire sensiblement le revenu nécessaire — nos articles financer son achat immobilier et guide du primo-accédant détaillent ces leviers; d'un second emprunteur avec un revenu different de celui retenu ici; ou d'une durée de prêt plus longue ou plus courte que 25 ans, qui change mécaniquement la mensualité.
Le prix affiché
Ce que dit le marché: le prix au m² par quartier, issu des ventes DVF. Utile pour comparer les secteurs entre eux, mais silencieux sur qui peut réellement y acheter.
Le pouvoir d'achat réel
Ce que dit le revenu local Insee: la capacité réelle des ménages du quartier à financer ce même achat. Un chiffre plus rarement montré, souvent plus parlant.
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Foire aux questions
Quel salaire faut-il pour acheter un 3-pièces à La Rochelle?
Cela dépend entièrement du quartier. Pour un couple empruntant sur 25 ans au taux moyen d'août 2026 (3,43 %), il faut environ 2 069 € nets par mois à Mireuil, le quartier le moins cher, contre plus de 5 200 € nets par mois aux Minimes. L'écart va plus que du simple au double selon le secteur.
Quel est le quartier le plus accessible par rapport aux revenus qui y sont réellement déclarés?
Bel-Air est le seul quartier où le revenu médian local dépasse le revenu nécessaire pour acheter un 3-pièces. Petit Marseille-Foire Exposition et Fétilly-La Trompette sont eux aussi quasiment à l'équilibre. Partout ailleurs à La Rochelle, il faut gagner davantage que ce que gagne la moitié des ménages du quartier pour pouvoir y acheter, y compris à Mireuil, le secteur le moins cher en prix affiché.
Pourquoi un quartier cher comme La Genette a-t-il un écart plus modéré que Les Minimes ou le Centre?
Parce que l'écart ne mesure pas le prix en valeur absolue, mais le rapport entre le revenu nécessaire pour acheter et le revenu réellement déclaré par les habitants du quartier. La Genette est chère, mais son revenu médian local l'est aussi: l'écart reste donc modéré (×1,09). Les Minimes, à l'inverse, mélangent un parc résidentiel recherché et une forte population étudiante aux revenus déclarés plus faibles, ce qui tire le revenu médian local vers le bas sans refléter le profil d'un acheteur réel: d'où l'écart le plus élevé de la ville (×1,92).
Ce calcul tient-il compte d'un apport ou du prêt à taux zéro?
Non. La simulation suppose un prêt qui finance l'intégralité du prix d'achat, apport limité aux frais de notaire, sans prêt à taux zéro ni aide complémentaire. Un apport plus important ou un PTZ pour un primo-accédant réduisent d'autant le revenu nécessaire présenté ici.
D'où viennent les données de revenu utilisées dans cette étude?
Du dispositif Filosofi de l'Insee (revenus déclarés en 2021, données disponibles par Iris), croisé avec le recensement de la population 2022 pour pondérer les 31 Iris de La Rochelle regroupés en 18 quartiers. Exception pour Les Minimes et Tasdon: le millésime 2021 n'étant plus téléchargeable par Iris pour ces deux secteurs, le calcul repart du millésime 2020 (le plus récent encore disponible à l'Iris), ajusté au niveau 2021 par un facteur de correction vérifié sur les 15 autres quartiers du tableau. Ce sont des données publiques et officielles, complétées par une estimation transparente sur ces deux lignes.
Ces chiffres s'appliquent-ils à un acheteur seul?
Non, le revenu nécessaire indiqué correspond à un couple (1,5 unité de consommation au sens Insee). Pour un acheteur seul avec le même niveau de vie, il faut mécaniquement un revenu individuel plus élevé, l'emprunt reposant sur un seul salaire plutôt que deux.
Pour affiner ce calcul à votre propre situation — apport, durée, éligibilité au PTZ — notre article financer son achat immobilier détaille chaque paramètre du dossier de financement.
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Recherche gratuite et sans engagementSources et données: Insee, dispositif Filosofi, base Iris sur les revenus disponibles, millésime 2021, géographie au 1er janvier 2022 (revenu disponible médian par unité de consommation, consultée en août 2026) pour 15 des 17 quartiers du tableau; pour Les Minimes et Tasdon, millésime 2020 (dernier disponible par Iris pour ces secteurs, le fichier 2021 n'étant plus diffusé à l'Iris), ajusté au niveau 2021 par un facteur de correction déterminé sur les 15 autres quartiers; Insee, recensement de la population 2022, base infracommunale Iris (population utilisée pour pondérer les quartiers regroupant plusieurs Iris); Insee, table d'appartenance géographique des Iris, géographie 2022 (correspondance code Iris/libellé); base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), Notaires-Insee, prix médians au m² par quartier, ventes 2021-2025, mêmes données que notre guide des 18 quartiers de La Rochelle; taux de crédit immobilier moyen sur 25 ans, baromètre CAFPI, 3,43 % constaté au 1er août 2026; taux d'effort maximal de 35 %, règle du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF); surface moyenne d'un 3-pièces (T3) en France, environ 65 m², convention retenue pour cet article. Article rédigé le 22/08/2026, tableau des prix et écarts recalculé le 06/09/2026 sur les ventes DVF les plus récentes et sur le nouveau périmètre Les Minimes/Tasdon.