Depuis le 13 novembre 2025, la Communauté d'Agglomération de La Rochelle a durci son encadrement des meublés de tourisme, spécifiquement sur la commune de La Rochelle. Résidence principale, résidence secondaire, quartiers soumis à compensation, condition de DPE: voici le cadre légal complet, tel qu'il ressort du règlement officiel de l'Agglomération et validé par le tribunal administratif de Poitiers.
Louer sa résidence principale: la règle la plus simple
Vous pouvez louer la totalité de votre résidence principale en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an, après une déclaration obligatoire sur declaloc.fr, le téléservice national. Dans les 10 communes de l'agglomération classées en zone tendue (dont La Rochelle), cette déclaration génère un numéro d'enregistrement indispensable pour publier une annonce sur les plateformes numériques. Pour rappel, une résidence principale est un logement occupé au moins 8 mois par an.
Louer une annexe de sa résidence principale
Vous souhaitez louer un logement associé à votre résidence principale (studio indépendant, dépendance)? Il faut obtenir une autorisation temporaire de changement d'usage d'un an, renouvelable, en plus de la déclaration sur declaloc.fr. Un propriétaire ne peut détenir plus de 3 autorisations temporaires de changement d'usage dans les 10 communes de l'agglomération classées en zone tendue.
Résidence secondaire ou investissement locatif à l'année: l'autorisation permanente
Pour louer une résidence secondaire ou un bien destiné à la location touristique à l'année, il faut cette fois une autorisation permanente de changement d'usage — une démarche distincte de l'autorisation temporaire décrite ci-dessus, elle aussi limitée à 3 autorisations par propriétaire dans la zone tendue.
Centre-Ville (Gabut inclus) et Minimes: la compensation qui change tout
Dans le centre-ville (Vieux-Port, Gabut) et aux Minimes, cette autorisation permanente est en plus soumise à une obligation de compensation, afin d'éviter la perte nette de logements destinés aux habitants. Concrètement, le propriétaire doit:
- transformer un local non destiné à l'habitation (bureau, garage, hangar) en logement à l'année, de surface équivalente, à La Rochelle; ou
- acheter des droits de commercialité.
Dans tous les cas (annexe, résidence secondaire, investissement), une déclaration mensuelle du nombre de nuitées commercialisées reste obligatoire sur agglolarochelle.taxesejour.fr, y compris lorsque la taxe de séjour est collectée par une plateforme (Airbnb, Abritel...) — auquel cas la déclaration s'enregistre à 0.
Les deux périmètres de compensation sont cartographiés officiellement par l'Agglomération: voir le périmètre « Centre-Ville » (PDF) et voir le périmètre « Les Minimes » (PDF).
Ce mécanisme découle directement de la délibération du Conseil communautaire du 13 novembre 2025, qui a renforcé le dispositif spécifiquement pour la commune de La Rochelle, particulièrement touchée par l'essor des locations touristiques. Objectif affiché par l'Agglomération: préserver l'offre locative traditionnelle et la mixité sociale sans bloquer l'attractivité touristique.
Le DPE, nouvelle condition d'accès au changement d'usage
Un point que beaucoup de propriétaires découvrent tard: depuis le 21 novembre 2024, une autorisation de changement d'usage pour un meublé de tourisme n'est délivrée en France que si le logement présente un DPE compris entre A et E. Un bien classé F ou G ne peut donc pas obtenir cette autorisation, qu'elle soit temporaire ou permanente — ce qui, à La Rochelle, revient à en interdire de fait la location saisonnière hors résidence principale tant que le DPE n'est pas amélioré. À partir de 2034, le seuil se resserre encore, à une classe comprise entre A et D.
Si votre bien est concerné, notre guide sur le DPE F et G en 2026 détaille les travaux à envisager et leur rentabilité potentielle.
La formule mixte: bail étudiant ou mobilité, puis saison touristique
L'Agglomération prévoit une formule intermédiaire pour une résidence secondaire ou un investissement locatif: si le logement est loué au moins 9 mois à un étudiant, ou au moins 6 mois en bail mobilité (avec possibilité de plusieurs baux successifs), il peut ensuite être proposé en meublé de tourisme le reste de l'année:
- jusqu'à 3 mois après un bail étudiant;
- jusqu'à 6 mois après des baux mobilité.
Cette formule nécessite une autorisation temporaire de changement d'usage d'un an, renouvelable, et compte dans le plafond des 3 autorisations par propriétaire.
Et hors zone tendue?
Si votre bien est situé hors des 10 communes classées en zone tendue de l'agglomération, aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire: il suffit de déclarer le meublé de tourisme sur declaloc.fr et de renseigner mensuellement le nombre de nuitées sur agglolarochelle.taxesejour.fr.
| Zone | Communes concernées |
|---|---|
| Zone tendue (agglomération de La Rochelle) | Angoulins-sur-Mer, Aytré, Châtelaillon-Plage, Dompierre-sur-Mer, La Rochelle, Lagord, Nieul-sur-Mer, Périgny, Puilboreau, Salles-sur-Mer |
Source: Communauté d'Agglomération de La Rochelle, réglementation des meublés de tourisme en vigueur depuis 2019, renforcée le 13 novembre 2025 pour la commune de La Rochelle.
Foire aux questions
Peut-on encore louer son logement en meublé de tourisme à La Rochelle en 2026?
Oui, mais sous conditions renforcées depuis la délibération du 13 novembre 2025 du Conseil communautaire. Louer sa résidence principale reste simple (120 jours par an maximum, déclaration en ligne). Louer une résidence secondaire ou un bien d'investissement exige en revanche une autorisation de changement d'usage, et dans certains quartiers, une compensation.
Faut-il une autorisation pour louer sa résidence secondaire en meublé de tourisme à La Rochelle?
Oui. Toute location d'une résidence secondaire ou d'un bien d'investissement en meublé de tourisme à La Rochelle nécessite une déclaration sur declaloc.fr ainsi qu'une autorisation de changement d'usage, temporaire ou permanente selon l'usage prévu. Un propriétaire ne peut détenir plus de 3 autorisations temporaires dans les 10 communes de l'agglomération classées en zone tendue.
Le Gabut est-il un périmètre de compensation distinct du Centre-Ville?
Non. Le Gabut n'est ni un quartier IRIS de l'Insee, ni un périmètre de compensation autonome. La cartographie officielle annexée à la délibération du 13 novembre 2025 ne délimite que deux périmètres de compensation: « Centre-Ville » et « Les Minimes ». Le tracé du périmètre Centre-Ville s'étend au sud-ouest jusqu'à englober le Vieux-Port, le bassin des Chalutiers et le quai du Gabut, ce qui explique pourquoi ce secteur est soumis à la compensation, sans constituer un périmètre à part.
Qu'est-ce que la compensation exigée dans le Centre-Ville et aux Minimes?
Pour louer un bien en meublé de tourisme à l'année dans le périmètre Centre-Ville (qui inclut le Vieux-Port et le Gabut) ou dans celui des Minimes, une autorisation permanente de changement d'usage est nécessaire, soumise à compensation: le propriétaire doit soit transformer un local non résidentiel (bureau, garage, hangar) en logement à l'année de surface équivalente à La Rochelle, soit acheter des droits de commercialité. Le tribunal administratif de Poitiers a validé ce dispositif comme proportionné le 26 septembre 2025.
Le DPE peut-il bloquer une demande de changement d'usage à La Rochelle?
Oui. Depuis le 21 novembre 2024, une autorisation de changement d'usage pour un meublé de tourisme n'est délivrée que si le logement affiche un DPE compris entre A et E: les logements classés F ou G ne peuvent pas obtenir cette autorisation. À partir de 2034, le seuil se resserre encore, à une classe comprise entre A et D.
Combien de biens peut-on mettre en location saisonnière à La Rochelle?
Un propriétaire ne peut détenir plus de 3 autorisations temporaires de changement d'usage dans les 10 communes de l'agglomération de La Rochelle classées en zone tendue. Cette limite s'applique par personne, y compris en cas de détention via une société.
Que risque-t-on en cas de non-respect de la réglementation sur les meublés de tourisme?
La loi Le Meur prévoit une amende administrative pouvant atteindre 10 000 € en cas de défaut d'enregistrement, jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d'usage d'un faux numéro d'enregistrement, et une amende civile pouvant atteindre 15 000 € en cas de dépassement du plafond de jours de location autorisé pour une résidence principale.
Un projet d'investissement locatif à La Rochelle?
Je vous aide à évaluer si votre projet est compatible avec la réglementation en vigueur (changement d'usage, compensation, DPE), et à cibler un bien adapté à votre stratégie, saisonnière ou longue durée.
Démarrer ma recherche gratuiteSources et données: réglementation des meublés de tourisme et délibération du 13 novembre 2025 (Communauté d'Agglomération de La Rochelle, pages « Meublés de tourisme » et « Encadrement des meublés de tourisme: de nouvelles règles pour préserver le logement des habitants à La Rochelle », agglo-larochelle.fr, consultées le 24/07/2026) ; cartographie officielle des périmètres de compensation « Centre-Ville » et « Les Minimes », annexée à la délibération du Conseil communautaire du 13 novembre 2025 (agglo-larochelle.fr, document consulté le 24/07/2026) ; validation du dispositif de compensation par le tribunal administratif de Poitiers, jugement du 26 septembre 2025 (tribunal-administratif.fr, conseil-etat.fr) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, dont l'obligation de DPE A-E pour le changement d'usage depuis le 21 novembre 2024 et le passage à un seuil A-D en 2034, ainsi que le barème des sanctions (article 4) (Légifrance, service-public.fr) ; projet de loi Logement adopté en première lecture au Sénat le 8 juillet 2026 (réforme distincte concernant la location classique, non promulguée à ce jour) (franceinfo.fr, actu-environnement.com, consultés le 24/07/2026).