« Prévoyez 7 à 8 % de frais de notaire » — le conseil est juste, mais il cache un calcul plus précis: la quasi-totalité de cette somme part en taxes, pas dans la poche du notaire, et le taux réel dépend fortement du département, du prix du bien et de son ancienneté. Voici le détail, chiffres à l'appui, pour un achat à La Rochelle.
1. Ce que recouvre vraiment le terme « frais de notaire »
L'appellation est trompeuse: la rémunération réelle du notaire — ses émoluments — ne représente qu'environ 1 % du prix du bien. Le reste de la « provision sur frais » versée au moment de l'acte se décompose en trois blocs bien distincts:
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), aussi appelés « droits d'enregistrement »: la part la plus lourde, reversée au département, à la commune et à l'État. C'est elle qui varie le plus selon le lieu et le type de bien.
- Les émoluments du notaire: sa rémunération réglementée, calculée par tranches dégressives sur le prix, majorée de TVA.
- La contribution de sécurité immobilière et les débours: taxe forfaitaire et frais avancés par le notaire pour obtenir documents et formalités (état hypothécaire, copies d'actes, etc.).
Au global, près de 80 % de la somme payée par l'acquéreur part en taxes vers l'État et les collectivités — pas dans la rémunération du professionnel qui rédige l'acte.
2. Le taux applicable en Charente-Maritime en 2026
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever de 0,5 point la part départementale des DMTO, jusqu'à un plafond de 5 %. La Charente-Maritime a voté cette hausse, applicable depuis le 1er avril 2025 et jusqu'en mars 2028:
| Situation de l'acquéreur | Taux total DMTO (ancien) |
|---|---|
| Acquéreur classique (non primo-accédant) | 6,32 % |
| Primo-accédant éligible (achat de résidence principale, sous conditions) | 5,81 % |
Source: barème départemental des DMTO 2026 (DGFiP), recoupé avec les publications de Notaires de France sur la hausse 2025. Le taux "primo-accédant" correspond au maintien de l'ancien taux départemental, sous conditions d'éligibilité à vérifier avec le notaire.
3. Les émoluments du notaire: un barème national par tranches
Contrairement aux DMTO, les émoluments proportionnels du notaire suivent un barème identique partout en France, fixé par arrêté ministériel, dégressif par tranche de prix:
| Tranche de prix | Taux HT |
|---|---|
| 0 € à 6 500 € | 3,870 % |
| 6 501 € à 17 000 € | 1,596 % |
| 17 001 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Barème fixé par arrêté du 28 février 2020, reconduit jusqu'en février 2028. Une TVA de 20 % s'ajoute à ces montants HT. Depuis 2021, le notaire peut consentir une remise encadrée (jusqu'à 20 %) sur la fraction des émoluments correspondant au prix au-delà de 100 000 €.
4. Ancien vs neuf: un écart de 4 à 5 points
La différence la plus spectaculaire ne vient pas du département, mais du type de bien:
| Type de bien | Frais de notaire (ordre de grandeur) |
|---|---|
| Ancien (achevé depuis plus de 5 ans) | 7,5 % à 8 % |
| Neuf (VEFA ou moins de 5 ans, 1re vente) | 2 % à 3 % |
Un logement neuf est soumis à la TVA immobilière sur son prix de vente: pour éviter une double taxation, les DMTO y sont réduits à environ 0,715 % au lieu de 5 à 6,32 %. C'est ce mécanisme, et non une remise du notaire, qui explique l'essentiel de l'écart.
5. Un exemple chiffré, à visée pédagogique
Pour un appartement ancien acheté 250 000 € à La Rochelle par un acquéreur non primo-accédant:
| Poste | Montant estimé |
|---|---|
| Droits de mutation (6,32 %) | 15 800 € |
| Émoluments du notaire (barème par tranches + TVA) | ≈ 2 850 € |
| Contribution de sécurité immobilière + débours (forfait indicatif) | ≈ 500 € |
| Total estimé | ≈ 19 150 € (≈ 7,7 %) |
Exemple simplifié à visée pédagogique. Le montant réel dépend du prix exact, d'une éventuelle déduction du mobilier (jusqu'à 5 % du prix, sur justificatif), des débours propres au dossier et d'une possible remise sur les émoluments: seul le devis du notaire fait foi.
Achat dans l'ancien
Prévoyez une enveloppe de 7,5 à 8 % du prix en plus du prix d'achat et de vos frais d'agence éventuels: un point essentiel à intégrer dans votre plan de financement dès le départ.
Achat dans le neuf
Les frais de notaire réduits (2 à 3 %) peuvent compenser un prix au m² souvent plus élevé que dans l'ancien: un comparatif chiffré avec votre notaire ou votre courtier reste utile avant de trancher.
Foire aux questions
Combien coûtent réellement les frais de notaire à La Rochelle en 2026?
Pour un bien ancien en Charente-Maritime, comptez environ 7,5 à 8 % du prix de vente pour un acquéreur non primo-accédant, et environ 7,3 % pour un primo-accédant éligible au maintien de l'ancien taux. Pour un logement neuf (VEFA ou moins de 5 ans, première vente), les frais tombent à environ 2 à 3 % du prix, grâce à des droits de mutation très réduits. Ces ordres de grandeur varient selon le prix du bien: plus il est élevé, plus le pourcentage global tend à baisser, car les émoluments du notaire sont dégressifs par tranche.
Pourquoi les frais de notaire ont-ils augmenté en Charente-Maritime en 2025?
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever de 0,5 point la part départementale des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), plafonnée à 5 % au lieu de 4,5 %. Le conseil départemental de la Charente-Maritime a voté cette hausse, applicable depuis le 1er avril 2025 et jusqu'en mars 2028: le taux total des DMTO est ainsi passé d'environ 5,81 % à environ 6,32 % du prix pour un acquéreur non primo-accédant.
Qu'est-ce qui compose réellement les frais de notaire?
Contrairement à ce que le nom laisse penser, la rémunération du notaire lui-même (les émoluments) ne représente qu'environ 1 % du prix du bien. Près de 80 % de la somme versée correspond en réalité à des taxes reversées à l'État et aux collectivités locales — essentiellement les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Le reste couvre la contribution de sécurité immobilière et les débours (frais avancés par le notaire pour des documents administratifs, formalités et copies).
Pourquoi les frais de notaire sont-ils si bas dans le neuf?
Un logement neuf (vente en l'état futur d'achèvement, ou construction achevée depuis moins de 5 ans et jamais habitée) est soumis à la TVA immobilière sur son prix de vente. Pour éviter une double taxation, les droits de mutation ne s'appliquent alors qu'à un taux très réduit, environ 0,715 %, contre 5 à 6,32 % dans l'ancien. Les frais de notaire globaux tombent ainsi à environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien.
Ce guide peut-il remplacer le devis du notaire?
Non. Ce contenu présente les règles générales et les ordres de grandeur publics des frais de notaire à titre d'information. Philippe Mathieu est conseiller immobilier indépendant, ni notaire, ni conseiller en gestion de patrimoine, ni conseiller financier, ni expert-comptable. Seul le notaire peut établir un devis précis (état daté, provision sur frais) correspondant exactement à votre achat: montant réel, éventuelles remises sur les émoluments, débours spécifiques à votre dossier.
Pour intégrer ces frais dans votre plan de financement global, voir notre article sur financer son achat immobilier à La Rochelle. Et une fois le compromis signé, notre guide du compromis à l'acte authentique détaille le rôle du notaire jusqu'à la signature définitive.
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Recherche immobilière gratuiteSources et données: composition des frais de notaire et part des émoluments dans le total (notaires.fr) ; barème national des émoluments proportionnels du notaire, arrêté du 28 février 2020 reconduit jusqu'en février 2028 (notaires.fr, service-public.fr) ; hausse départementale des DMTO votée en application de la loi de finances pour 2025, taux départemental de la Charente-Maritime porté à 5 % depuis le 1er avril 2025 (Notaires de France, DGFiP) ; taux réduit des DMTO dans le neuf, environ 0,715 % (impots.gouv.fr, notaires.fr). Ce contenu est informatif et ne constitue pas un devis personnalisé; il ne remplace pas le devis détaillé transmis par le notaire en charge de votre dossier.