Vendre un bien qui n'est pas votre résidence principale peut déclencher un impôt sur la plus-value réalisée — jusqu'à 36,2% avant abattement. Mais ce taux affiché masque une réalité plus nuancée: des abattements qui augmentent chaque année de détention, plusieurs cas d'exonération totale sans attendre 22 ou 30 ans, et des règles de calcul (frais, travaux, forfaits) qui peuvent réduire sensiblement la base imposable.
1. La résidence principale: une exonération totale, sans condition de durée
Premier réflexe à avoir: si le bien vendu est votre résidence principale au moment de la cession, la plus-value réalisée est intégralement exonérée, aussi bien d'impôt sur le revenu que de prélèvements sociaux, quelle que soit la durée de détention et quel que soit le montant de la plus-value. Cette exonération, la plus utilisée en pratique, ne concerne que le logement effectivement occupé à titre principal et habituel — pas une résidence secondaire, un bien locatif ou une résidence occupée seulement une partie de l'année.
Tout le reste de cet article concerne donc les résidences secondaires, biens locatifs et terrains, seuls réellement concernés par la fiscalité des plus-values.
2. Comment se calcule la plus-value imposable
La base de calcul est simple dans son principe: prix de vente − prix d'acquisition, chacun ajusté par des frais et forfaits prévus par la loi.
- Le prix de vente peut être diminué des frais réels supportés par le vendeur (diagnostics obligatoires notamment) et, le cas échéant, du montant de la TVA acquittée sur la vente.
- Le prix d'acquisition peut être majoré des frais réels d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) ou, à défaut de justificatifs, d'un forfait de 7,5% du prix d'achat.
- Les travaux réalisés depuis l'achat peuvent être ajoutés au prix d'acquisition sur justificatifs (factures d'entreprises, hors travaux déjà déduits des revenus fonciers), ou, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, via un forfait de 15% du prix d'achat, sans avoir à produire la moindre facture.
3. Le taux d'imposition et la surtaxe sur les grosses plus-values
Avant tout abattement, la plus-value nette est taxée à un taux global de 36,2%:
| Prélèvement | Taux |
|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % |
| Prélèvements sociaux (CSG 9,2% + CRDS 0,5% + prélèvement de solidarité 7,5%) | 17,2 % |
| Total avant abattement | 36,2 % |
Source: service-public.fr, impots.gouv.fr. Ces taux s'appliquent à la plus-value brute avant les abattements pour durée de détention détaillés ci-dessous.
Une surtaxe additionnelle s'applique en plus, uniquement à l'impôt sur le revenu, lorsque la plus-value nette imposable (après abattement) dépasse 50 000 €. Elle est progressive, de 2% à 6% selon le montant:
| Plus-value nette imposable | Taux de surtaxe |
|---|---|
| 50 001 € à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 € à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 € à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 € à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Barème simplifié (article 1609 nonies G du Code général des impôts). Un mécanisme de lissage réduit la surtaxe pour les plus-values situées juste au-dessus de 50 000€: le calcul précis doit être vérifié avec le notaire, qui applique le barème officiel au moment de l'acte.
4. Les abattements pour durée de détention
C'est le levier le plus important pour réduire l'impôt: plus le bien est détenu longtemps, plus l'abattement grandit, jusqu'à l'exonération totale. Les deux prélèvements (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) suivent des rythmes différents:
| Durée de détention | Abattement cumulé — impôt sur le revenu | Abattement cumulé — prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 22 ans | 100 % (exonération totale) | 28 % |
| 25 ans | — | 55 % |
| 30 ans | — | 100 % (exonération totale) |
Barème officiel: pour l'impôt sur le revenu, 6% d'abattement par an de la 6e à la 21e année, puis 4% la 22e année. Pour les prélèvements sociaux, 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,60% la 22e année, puis 9% par an de la 23e à la 30e année. Source: service-public.fr.
5. Les cas d'exonération totale, sans condition de durée
Au-delà de la résidence principale, plusieurs situations permettent une exonération totale même pour un bien détenu depuis moins de 22 ans:
- Première cession d'une résidence secondaire, si le vendeur ne possède pas sa résidence principale (ou ne l'a pas possédée dans les 4 années précédant la vente) et s'engage à réemployer le prix de vente dans l'achat ou la construction de sa résidence principale, dans un délai de 24 mois.
- Prix de vente inférieur à 15 000 €, ce seuil s'appréciant par vendeur (donc potentiellement 30 000€ pour un bien détenu à deux).
- Vente à un organisme de logement social ou à un organisme agréé, sous conditions et échéances qui peuvent être prorogées par la loi: à vérifier au cas par cas.
- Expropriation, sous condition de réemploi de l'indemnité dans l'achat d'un bien similaire dans les 12 mois.
- Retraités ou invalides de condition modeste: exonération sous conditions de revenu fiscal de référence et de non-assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) l'année précédant la vente.
6. Un exemple chiffré, à visée pédagogique uniquement
Pour illustrer les ordres de grandeur — sans valeur de calcul réel — prenons un cas simplifié: une résidence secondaire achetée 220 000 € en 2011, revendue 320 000 € en 2026, soit 15 ans de détention et une plus-value brute de 100 000 €.
| Étape du calcul | Montant |
|---|---|
| Plus-value brute | 100 000 € |
| Abattement IR à 15 ans (60%) | −60 000 € |
| Base imposable IR | 40 000 € |
| Impôt sur le revenu (19%) | 7 600 € |
| Abattement prélèvements sociaux à 15 ans (16,5%) | −16 500 € |
| Base imposable prélèvements sociaux | 83 500 € |
| Prélèvements sociaux (17,2%) | 14 362 € |
| Surtaxe (base IR de 40 000€, sous le seuil de 50 000€) | 0 € |
| Total impôt sur la plus-value | ≈ 21 962 € |
Exemple simplifié à visée pédagogique, qui ne tient pas compte des frais réels d'acquisition, du forfait travaux, ni d'éventuelles exonérations applicables. Un calcul engageant votre vente doit être établi par le notaire à partir de vos documents réels (acte d'achat, factures de travaux, situation fiscale).
Résidence principale
Aucune démarche particulière à anticiper: l'exonération est totale et automatique, quelle que soit la durée de détention ou le montant de la plus-value.
Résidence secondaire ou bien locatif
Un calcul à faire vérifier tôt, idéalement avant de fixer le prix de vente: durée de détention, forfaits disponibles et cas d'exonération peuvent changer significativement le montant réellement perçu net d'impôt.
Foire aux questions
La vente de ma résidence principale est-elle taxée sur la plus-value?
Non. La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, sans aucune condition de durée de détention, dès lors que le logement est occupé à titre de résidence principale au moment de la vente (ou jusqu'à sa mise en vente, sous certaines conditions de délai raisonnable).
Quel est le taux d'imposition de la plus-value sur une résidence secondaire en 2026?
Le taux global avant abattement est de 36,2%, réparti entre 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité). Une surtaxe supplémentaire, de 2% à 6%, s'ajoute pour les plus-values nettes imposables dépassant 50 000€ après abattements. Ce taux s'applique avant tout abattement pour durée de détention.
Au bout de combien d'années une résidence secondaire est-elle totalement exonérée de plus-value?
Il faut 22 ans de détention pour une exonération totale de l'impôt sur le revenu (19%), et 30 ans de détention pour une exonération totale incluant les prélèvements sociaux (17,2%). Entre ces deux durées, seuls les prélèvements sociaux restent dus, à un taux dégressif. Un amendement voté par l'Assemblée nationale en novembre 2025 proposait de réduire ce délai à 17 ans, mais cette mesure n'a pas été retenue dans la version définitive de la loi de finances pour 2026: le régime en vigueur reste donc 22 ans / 30 ans à ce jour.
Existe-t-il des cas d'exonération sans attendre 22 ou 30 ans de détention?
Oui, plusieurs cas permettent une exonération totale sans condition de durée: la résidence principale, la première cession d'une résidence secondaire sous condition de remploi du prix dans l'achat de sa résidence principale sous 24 mois, un prix de vente inférieur à 15 000€ par vendeur, la cession à un organisme de logement social, l'expropriation avec remploi de l'indemnité, et certains vendeurs retraités ou invalides sous conditions de revenus. Chacun de ces cas répond à des conditions précises qu'il faut vérifier avec un professionnel avant de s'y fier.
Ce guide peut-il remplacer l'avis d'un notaire ou d'un fiscaliste?
Non. Ce contenu présente les règles générales publiques de la fiscalité des plus-values immobilières à titre d'information, mais ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Philippe Mathieu est conseiller immobilier, pas avocat fiscaliste, ni expert-comptable, ni notaire. Le calcul exact de votre impôt dépend d'éléments propres à votre dossier (prix d'acquisition réel, travaux justifiés, situation familiale, autres exonérations applicables): il doit être validé par le notaire en charge de la vente ou par un professionnel du chiffre avant toute décision.
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Estimation gratuite de mon bienSources et données: taux d'imposition et composition des prélèvements sociaux (service-public.fr, impots.gouv.fr) ; barème des abattements pour durée de détention (service-public.fr, article 150 VC du Code général des impôts) ; barème de la surtaxe sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G du CGI) ; cas d'exonération sans condition de durée (service-public.fr, impots.gouv.fr) ; amendement du 3 novembre 2025 réduisant à 17 ans le délai d'exonération, non retenu dans la loi de finances pour 2026 promulguée (Assemblée nationale, amendement n°I-CF109, consulté le 30/07/2026). Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé; il ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'un avocat fiscaliste ou d'un expert-comptable sur votre situation réelle.